Welchen Bestimmungen unterliegt mein Mietvertrag?

In der Welt des Mietrechts gibt es eine wichtige Regel: Die Rechte und Pflichten variieren je nach Anwendung des Mietrechtsgesetzes (MRG). Ob ein Mietobjekt im Vollanwendungsbereich oder im Teilanwendungsbereich des MRG liegt oder sogar vollständig vom MRG ausgenommen ist, hat entscheidenden Einfluss auf die jeweiligen Rechte und Pflichten – sowohl für Mieter:innen als auch für Vermieter:innen. Es ist also entscheidend zu wissen, in welchem Rahmen das Mietrechtsgesetz greift, um die eigenen Rechte optimal wahrnehmen zu können.

Die Einordnung eines Mietvertrags in einen der drei Bereiche des Mietrechts erfolgt gemäß den detaillierten Regelungen in § 1 MRG. Im Groben gilt die folgende Einordnung:

• Vollanwendungsbereich des MRG: Wohnungsmieten in Mehrparteienhäusern, die vor dem Ende des Zweiten Weltkriegs errichtet wurden, fallen in diesen Bereich.
• Teilanwendungsbereich des MRG: Wohnungsmieten in nicht geförderten Neubauten sowie Wohnungen in Neubauten, die im Wohnungseigentum stehen, unterliegen in der Regel dem Teilanwendungsbereich des MRG.
• Vollausnahmebereich des MRG: Mietgegenstände in Gebäuden mit nicht mehr als zwei selbstständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten sind vollständig von der Anwendung des MRG ausgenommen, sofern das Mietverhältnis nach dem 31. Dezember 2001 abgeschlossen wurde.

Welche Unterschiede bestehen in den unterschiedlichen Anwendungsbereichen des MRG?

Die wesentlichen Unterschiede zwischen den drei Anwendungsbereichen des Mietrechts lassen sich wie folgt zusammenfassen:

• Vollanwendungsbereich des MRG: Hier genießen Mieter:innen sowohl einen Preis- als auch einen Kündigungsschutz.
• Teilanwendungsbereich des MRG: In diesem Bereich besteht lediglich ein Kündigungsschutz für die Mieter:innen.
• Vollausnahmebereich des MRG: In diesem Bereich gibt es weder einen speziellen Preis- noch einen speziellen Kündigungsschutz.

Seit 2015 haben Vermieter:innen im Vollanwendungsbereich des MRG eine erweiterte Erhaltungspflicht für mitvermietete Wärmebereitungsgeräte, wie Heizthermen und Warmwasserboiler. Diese Regelung gilt auch für Mietverträge, die vor 2015 abgeschlossen wurden. Vermieter:innen sind verpflichtet, solche mitvermieteten Geräte instand zu halten, was Reparaturen und den Austausch umfasst. Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn Mieter:innen während eines laufenden Mietverhältnisses selbst eine Heiztherme in die Wohnung eingebaut haben; in diesem Fall sind sie selbst für die Instandhaltung verantwortlich.

Befristete und unbefristete Mietverhältnisse – was ist zulässig?

Mietverträge können befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Befristungen sind nur rechtswirksam, wenn sie schriftlich (also unterfertigt) abgeschlossen wurden. Ein Mietvertrag über eine Wohnung im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG muss die Mindestbefristungsdauer von drei Jahren aufweisen. Für jede Verlängerung eines solchen Mietvertrags gilt wiederum eine Mindestverlängerungsdauer von drei Jahren.

Trotz vereinbarter Befristung kann eine Mieter:in nach Verstreichen des ersten Jahres der ursprünglichen Vertragsdauer (oder der Verlängerung) das Recht, den Mietvertrag zum Monatsletzten unter Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist aufzukündigen. Bei einem befristeten Mietvertrag ist eine Mieter:in daher zumindest 16 Monate gebunden.

Darf der Mietvertrag von Vermieterseite immer gekündigt werden?

Die Vermieterseite darf einen bestehenden Mietvertrag im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) nicht grundlos kündigen, sondern nur dann, wenn ein gesetzlich anerkannter Kündigungsgrund vorliegt.

Solche Kündigungsgründe sind:

• Nichtbenutzung der Wohnung.
• Vollständige Weitergabe des Mietgegenstandes (z.B. durch Untervermietung).
• Untervermietung zu einem unverhältnismäßig hohen Preis (Untermietzins).
• Tod der Mieter:in und das Fehlen eintrittsberechtigter Personen.
• Zahlungsverzug: Die Mieter:in ist trotz Mahnung mit der Zahlung mindestens acht Tage im Rückstand. Zahlt die Mieterin oder der Mieter bis zum Ende der ersten Gerichtsverhandlung, wird die Kündigung abgewiesen, es sei denn, es liegt grobes Verschulden der Mieter:in an der Nichtzahlung vor. In diesem Fall sind die Kosten (Gerichtskosten, Mahnspesen etc.) von der Mieterin oder dem Mieter zu tragen.
• Erheblicher nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstandes: Dies liegt vor, wenn die Wohnung stark vernachlässigt wird oder durch grob ungehöriges Verhalten das Zusammenleben mit anderen Bewohner:innen erheblich gestört wird, sowie bei schwerwiegenden strafbaren Handlungen.
• Eigenbedarf der Vermieter:in: Ein einfacher Bedarf reicht nicht aus; die Wohnung muss dringend für die Vermieter:in selbst oder deren Kinder und Enkel benötigt werden. Die Gerichte prüfen solche Notsituationen sehr streng.
• Abbruchsfälle: Bei Vorliegen einer baubehördlichen Genehmigung zum Abbruch des Hauses kann gekündigt werden, wobei eine Ersatzwohnung bereitgestellt werden muss.
• Verhinderung der Verbesserung einer Substandardwohnung: Wenn sich die Hauptmieter:in oder der Hauptmieter einer Kategorie-D-Wohnung weigert, eine von der Vermieter:in finanzierte Standardanhebung auf Kategorie C zuzulassen oder selbst durchzuführen. Auch hier muss eine Ersatzwohnung bereitgestellt werden.

Darf ich Tiere in meiner Wohnung halten?

Ist im Mietvertrag keine Regelung zur Tierhaltung enthalten, dürfen Mieter:innen Haustiere im üblichen Rahmen halten (zB Hunde, Katzen). Ein vertraglicher Ausschluss jeglicher Tierhaltung ist nicht rechtswirksam. Individuell vereinbarte Beschränkungen bei der Tierhaltung können jedoch wirksam vereinbart werden.

Muss ich meine Wohnung am Ende des Mietverhältnisses immer neu ausgemalt zurückstellen?

Ist in einem Vertragsformular des Mietvertrags eine vorformulierte Vereinbarung enthalten, dass die Mieter:in die Wohnung in jedem Fall neu ausgemalt zurückzustellen hat, so ist diese Vereinbarung unwirksam. Bei normaler Abnützung – wozu auch eine übliche Verunreinigung der Wände oder auch das Streichen der Wände in dezenten Farben gehört – trifft die Mieter:in keine solche Ausmalverpflichtung. Wurden Wände aber zB grell oder dunkel ausgemalt, sind diese neu zu streichen. Ebenso ist die Wohnung neu auszumalen, wenn gesonderte Vereinbarungen getroffen wurden, zB dass die Vermieter:in der Mieter:in für die Ausmalverpflichtung einen Teil des Mietzinses erlassen hat.

Wann erhalte ich die Kaution zurück?

Üblicherweise sind bei Mietvertragsabschluss drei Monatsmieten als Kaution an die Vermieter:in zur Absicherung von Ansprüchen der Vermieter:in gegen die Mieter:in zu erlegen. Die Kaution samt Zinsen ist unverzüglich nach Ende des Mietvertrags an die Mieter:in zurückzahlen. Bestehen jedoch berechtigte Forderungen der Vermieter:in gegen die Mieter:in, kann die Kaution in Höhe der Forderung einbehalten werden. Der übersteigende Betrag ist an die Mieter:in zurückzuzahlen.